Ну не мог я пройти мимо любимого форума с непрофильным вопросом, ибо знаю, что здесь можно всегда почерпнуть полезную информацию во многих областях Изложу вкратце ситуацию, в которой, наверняка, сейчас не я один и информация пригодится многим. В свое время несколько лет назад была куплена квартира в ипотеку. С целью частичного досрочного погашения кредита был вложен семейный (материнский) капитал. Квартиру брал в собственность единолично, ибо не любят банки детей в ипотечные квартиры вписывать. Соответственно, при оформлении мат капитала мною было подписано нотариально заверенное обязательство после погашения кредита расписать в долях квартиру на всех членов семьи. Спустя несколько лет появилось желание и возможность улучшить жилищные условия. Т.е. продать текущую ипотечную квартиру и взять с ипотеку другую квартиру, соответственно, потратив сумму с продажи старой квартиры на погашение прошлой ипотеки и на первый взнос на новую ипотеку. После долгих блужданий по сети и консультаций с риэлтором имеется две юридических возможности реализовать данное. 1. Официально. Разрешение банка на продажу и погашение (с этим все понятно). Для продажи я должен наделить всех долями в старой квартире, потом получить разрешение в отделе опеки на продажу квартиры. Они, в опеке, должны предварительно изучить условия в новой квартире, чтобы они были не хуже предыдущих. Поскольку финансов на погашение текущего кредита нет, а долями перед продажей надо наделить в старой квартире, то официальная схема такая: покупатель вносит часть средств, я за их счет гашу ипотеку, потом наделяю долями, потом получаю разрешение в опеке (соответственно уже должен быть вариант с новой квартирой) и только потом совершаю сделку купли и продажи соответственно. Согласитесь головняк конкретный, государство кинуло народу замануху в виде мат капитала и а в перспективы, как всегда, отказалось смотреть ( 2. Вариант не совсем официальный. Продаю старую квартиру не заявляя, что в ней есть мат. капитал, беру в ипотеку другую квартиру и пишу обязательство о наделении долями уже на новую квартиру. Чисто логически это правильно, но не совсем законно. Как прокуратура, так и дети (в судебном порядке) могут расторгнуть сделку. Тут важен вариант чистой совести и понимания с детьми. Сеть говорит, что на практике присутствие мат. капитала не отслеживается и многие так и продают, совершают сделки, случаев преследования прокуратурой так же не замечено. Но по закону это можно и не факт, что не случится в будущем! Интересуют именно факты и без флуда. По юридической стороне и все так понятно, надеюсь ) Получалось ли у кого по первому официальному варианту или может у ваших знакомых. Хотя и про второй интересно... но я второй не рассматриваю, не надежно, проще тогда просто сдать одну квартиру, снять другую... жить и ждать совершеннолетия сына или изменений в законодательстве Осмелюсь предположить, что по прошествии лет не я один оказываюсь в такой ситуации и будет интерес многим. Всем заранее спасибо. На днях схожу в опеку, узнаю что там посоветуют официально.
Про второй вариант даже не стал дочитывать, геморойно кмк. А про первый - получится может самое главное в этой сделке, найти покупателя согласного оплатить оставшуюся часть вашего ипотечного долга, ну и соответственно ждать когда вы сможете освободить свое жилье. Насчет фактов. Больше фактов чем у риэлторов сопровождавших подобные сделки не найти. Об этом можно узнать в АН.
Вот это самое интересное ) Я бы, глядя взглядом покупателя, не стал так заморачиваться. С риэлтором общался, они намеренно требуют вписать в договор не участие мат капитала. Еще не все нюансы видятся.. по пока реално заманить на такую сделку вижу, сделав скидку ниже рыночной.
Буквально осенью разговаривала на эту тему с риелтором, близким для семьи, когда комнаты продавали. Что мне сказано было, верю на слово, ибо человек опытный со своими нотариусами: 1. в такой ситуации делать надо 2 сделки одновременно, и искать одновременно и новое жильё, и покупателя на старое, 2. ничего страшного в продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками нет, практика уже большая, опека разрешает спокойно, лишь бы были готовы документы и на новое жильё. И на какого инспектора попадёшь, но чаще всего, вопрос только в том, чтобы по бамаськам было всё чикси-пикси, вплоть до грамотности, 3. для спокойствия покупателя в такой схеме задействуется нотариус, у которого подписывается и заверяется документ, что покупателем деньги переданы до продажи. Ведь всегда даётся типа аванса или залога, ничего не мешает сделать этот аванс не 10 тысяч, а 500 тысяч, это решение покупателя. Это типа как юридическая поддержка, 4. по поводу ценника, снижать или нет, это на выбор. В такой сделке спешка точно не нужна, и не факт, что снизив цену, вы быстро найдёте оба варианта. У моего риелтора был случай такой продажи в прошлом году (у нас по району очень строгая инспектор). Всё подготовили, цены были реальными. Сделали за 3 месяца всё, считаю, быстро, мы комнату продавали за 2,5 месяца осенью без несовершеннолетних., это не считая поисков и просмотров. Единственный недостаток всего этого, кроме затрат времени (хотя какие это затраты, сейчас надо продавать и покупать вдумчиво), это то, что покупатель нужен только с наличкой, ни маткапитал, ни ипотека не подойдут, а таких по нашему региону, в частности, большинство. Я про Саратов. Второй вариант, как по мне, точно нет.
Подниму-ка темку, может появился у кого новый опыт. Уткнулся в последний тупик, который обойти пока не вижу никакой возможности. Есть возможность загасить ипотеку, НО... новую хату ипотеку фиг, т.к. ни один банк, зараза, в ипотечной хате не даст наделить собственность несовершеннолетнего. Поэтому остается либо сдавать эту и снимать др. хату до совершеннолетия сына, либо изыскивать неипотечные кредитные средства, что куда сложнее, но только в этом случае получится продать и загасить долги. Написать президенту чтоль?
Сейчас на рынке недвижимости многие продают свое ипотечное жилье с несовершеннолетними и берут новую ипотеку (например с однушки уходят на двушку). Повторюсь еще раз, вам нужен грамотный риэлтор.
Грамотный риэлтор, это хорошо, конечно. Только вот опека ясно дала понять, что в новой (ипотечной) квартире ребенок должен быть наделен собственность и все банки дают понять, что в новой (ипотечной) квартире они не дадут наделить правами ребенка. Сколь бы не был грамотен риэлтор, он эти суммы никак не провернет по правильному. С несколькими уже общался, а так же с пенсионным и с органами опеки. Был бы очень рад реальным примерам и даже прямому общение. Ну вот не нашел ни одного подобного разрешившегося случая. За ответ спасибо )
Блин, блин. Еще призадумался. Нашел вот выдержку. Единственным вариантом, когда требования опеки и банка не противоречат друг другу, является покупка квартиры покомнатно: Для ребенка выделяется отдельная комната, оформляется в собственность. Остальная часть квартиры рассматривается юридически как отдельный объект, который оформляется в качестве залога при заключении ипотечного договора. Увы. Уже не работает вариант.
KotoPalych, Тут у меня тоже назрел квартирный вопрос... Ситуация совсем не такая, но мы подыскиваем постепенно (пока вяло) себе новую квартиру. И вот такая ситуация, как у тебя, резко снижает стоимость твоей квартиры. Покупателей (меня например, но далеко не только меня) в Москве очень пугает покупка квартир, собственниками которых являются несоврешеннолетние. Это большой минус. Наш риэлтор нам описывала варианты и сказала, что вот мол способ снизить стоимость покупаемой квартиры - купить квартиру, с долями собственности у детей. Такие квартиры продаются долго и можно давить, снижать цену. Однако, не продаются они не на пустом месте, там есть масса подводных камней, по которым дети, выросшие и узнавшие о сделке, если она им не понравится, или если просто захотят обогатиться таким образом, могут ой как испортить жизнь покупателям, которые к тому моменту уже и думать забыли об всём этом... Мы вот решили - когда будем брать - только взрослые собственники, без вариантов. Это я к тому, что сам факт ТАКОЙ продажи обойдется тебе в круглую сумму, в виде меньшей цены, чем она могла бы быть иначе. Подумай, надо ли оно тебе?
Короче, кругом одна паранойя ) Государство, как бы, "позаботилось о нас" однобоко. Глубже тут не буду выражаться ) Такой заботой они дают обратный эффект, как раз мешая улучшить жилищные условия несовершеннолетних. Я уже и в пенсионных ходил, заберите, говорю, маткапитал обратно. Не хотять. А был бы удобнейший вариант. Ну чтож, будем пробовать сдавать-снимать квартиру. Там правда тоже нюанс есть, насколько без проблем со съемной квартиры в др. городе ребенок сможет в школу пойти? А письмом + петицию президенту я напишу все-таки.
Да мат капитал это такой "подарочек" сомнительный, как оказалось... У нас он тоже есть, и нам было бы удобно его вложить. НО там минусов больше чем плюсов получается.
Еще одна деталь узналась! На ипотеку с мат. капиталом банки не хотят делать рефинансирование. Епт... а Тинькофф взял доки и не предупредил. С..ки. Я за справку 1000 отдал. Аккуратнее с этим банком...