1. Этот сайт использует файлы cookie. Продолжая пользоваться данным сайтом, Вы соглашаетесь на использование нами Ваших файлов cookie. Узнать больше.

Продажа ипотечной квартиры с мат. капиталлом. Делимся опытом.

Тема в разделе "Беседка", создана пользователем KotoPalych, 29 янв 2017.

  1. Ну не мог я пройти мимо любимого форума с непрофильным вопросом, ибо знаю, что здесь можно всегда почерпнуть полезную информацию во многих областях :)

    Изложу вкратце ситуацию, в которой, наверняка, сейчас не я один и информация пригодится многим.

    В свое время несколько лет назад была куплена квартира в ипотеку. С целью частичного досрочного погашения кредита был вложен семейный (материнский) капитал.

    Квартиру брал в собственность единолично, ибо не любят банки детей в ипотечные квартиры вписывать.

    Соответственно, при оформлении мат капитала мною было подписано нотариально заверенное обязательство после погашения кредита расписать в долях квартиру на всех членов семьи.

    Спустя несколько лет появилось желание и возможность улучшить жилищные условия. Т.е. продать текущую ипотечную квартиру и взять с ипотеку другую квартиру, соответственно, потратив сумму с продажи старой квартиры на погашение прошлой ипотеки и на первый взнос на новую ипотеку.

    После долгих блужданий по сети и консультаций с риэлтором имеется две юридических возможности реализовать данное.

    1. Официально. Разрешение банка на продажу и погашение (с этим все понятно). Для продажи я должен наделить всех долями в старой квартире, потом получить разрешение в отделе опеки на продажу квартиры. Они, в опеке, должны предварительно изучить условия в новой квартире, чтобы они были не хуже предыдущих. Поскольку финансов на погашение текущего кредита нет, а долями перед продажей надо наделить в старой квартире, то официальная схема такая: покупатель вносит часть средств, я за их счет гашу ипотеку, потом наделяю долями, потом получаю разрешение в опеке (соответственно уже должен быть вариант с новой квартирой) и только потом совершаю сделку купли и продажи соответственно. Согласитесь головняк конкретный, государство кинуло народу замануху в виде мат капитала и а в перспективы, как всегда, отказалось смотреть (

    2. Вариант не совсем официальный. Продаю старую квартиру не заявляя, что в ней есть мат. капитал, беру в ипотеку другую квартиру и пишу обязательство о наделении долями уже на новую квартиру. Чисто логически это правильно, но не совсем законно. Как прокуратура, так и дети (в судебном порядке) могут расторгнуть сделку. Тут важен вариант чистой совести и понимания с детьми. Сеть говорит, что на практике присутствие мат. капитала не отслеживается и многие так и продают, совершают сделки, случаев преследования прокуратурой так же не замечено. Но по закону это можно и не факт, что не случится в будущем!

    Интересуют именно факты и без флуда. По юридической стороне и все так понятно, надеюсь )

    Получалось ли у кого по первому официальному варианту или может у ваших знакомых. Хотя и про второй интересно... но я второй не рассматриваю, не надежно, проще тогда просто сдать одну квартиру, снять другую... жить и ждать совершеннолетия сына или изменений в законодательстве [​IMG]

    Осмелюсь предположить, что по прошествии лет не я один оказываюсь в такой ситуации и будет интерес многим.

    Всем заранее спасибо. На днях схожу в опеку, узнаю что там посоветуют официально.
     
  2. Про второй вариант даже не стал дочитывать, геморойно кмк. А про первый - получится может самое главное в этой сделке, найти покупателя согласного оплатить оставшуюся часть вашего ипотечного долга, ну и соответственно ждать когда вы сможете освободить свое жилье. Насчет фактов. Больше фактов чем у риэлторов сопровождавших подобные сделки не найти. Об этом можно узнать в АН.
     
  3. Вот это самое интересное ) Я бы, глядя взглядом покупателя, не стал так заморачиваться. С риэлтором общался, они намеренно требуют вписать в договор не участие мат капитала. Еще не все нюансы видятся.. по пока реално заманить на такую сделку вижу, сделав скидку ниже рыночной.
     
  4. Буквально осенью разговаривала на эту тему с риелтором, близким для семьи, когда комнаты продавали. Что мне сказано было, верю на слово, ибо человек опытный со своими нотариусами:
    1. в такой ситуации делать надо 2 сделки одновременно, и искать одновременно и новое жильё, и покупателя на старое,
    2. ничего страшного в продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками нет, практика уже большая, опека разрешает спокойно, лишь бы были готовы документы и на новое жильё. И на какого инспектора попадёшь, но чаще всего, вопрос только в том, чтобы по бамаськам было всё чикси-пикси, вплоть до грамотности,
    3. для спокойствия покупателя в такой схеме задействуется нотариус, у которого подписывается и заверяется документ, что покупателем деньги переданы до продажи. Ведь всегда даётся типа аванса или залога, ничего не мешает сделать этот аванс не 10 тысяч, а 500 тысяч, это решение покупателя. Это типа как юридическая поддержка,
    4. по поводу ценника, снижать или нет, это на выбор. В такой сделке спешка точно не нужна, и не факт, что снизив цену, вы быстро найдёте оба варианта. У моего риелтора был случай такой продажи в прошлом году (у нас по району очень строгая инспектор). Всё подготовили, цены были реальными. Сделали за 3 месяца всё, считаю, быстро, мы комнату продавали за 2,5 месяца осенью без несовершеннолетних., это не считая поисков и просмотров.
    Единственный недостаток всего этого, кроме затрат времени (хотя какие это затраты, сейчас надо продавать и покупать вдумчиво), это то, что покупатель нужен только с наличкой, ни маткапитал, ни ипотека не подойдут, а таких по нашему региону, в частности, большинство. Я про Саратов.
    Второй вариант, как по мне, точно нет.
     
  5. Спасибо за пост. Внятно и реально обрисовали картинку :good:
     
  6. Подниму-ка темку, может появился у кого новый опыт.
    Уткнулся в последний тупик, который обойти пока не вижу никакой возможности.
    Есть возможность загасить ипотеку, НО... новую хату ипотеку фиг, т.к. ни один банк, зараза, в ипотечной хате не даст наделить собственность несовершеннолетнего.
    Поэтому остается либо сдавать эту и снимать др. хату до совершеннолетия сына, либо изыскивать неипотечные кредитные средства, что куда сложнее, но только в этом случае получится продать и загасить долги. Написать президенту чтоль?
     
  7. Сейчас на рынке недвижимости многие продают свое ипотечное жилье с несовершеннолетними и берут новую ипотеку (например с однушки уходят на двушку). Повторюсь еще раз, вам нужен грамотный риэлтор.
     
  8. Грамотный риэлтор, это хорошо, конечно.
    Только вот опека ясно дала понять, что в новой (ипотечной) квартире ребенок должен быть наделен собственность и все банки дают понять, что в новой (ипотечной) квартире они не дадут наделить правами ребенка.
    Сколь бы не был грамотен риэлтор, он эти суммы никак не провернет по правильному. С несколькими уже общался, а так же с пенсионным и с органами опеки.

    Был бы очень рад реальным примерам и даже прямому общение. Ну вот не нашел ни одного подобного разрешившегося случая.
    За ответ спасибо )
     
  9. Блин, блин. Еще призадумался. Нашел вот выдержку.

    Единственным вариантом, когда требования опеки и банка не противоречат друг другу, является покупка квартиры покомнатно:
    1. Для ребенка выделяется отдельная комната, оформляется в собственность.
    2. Остальная часть квартиры рассматривается юридически как отдельный объект, который оформляется в качестве залога при заключении ипотечного договора.
    Увы. Уже не работает вариант.
     
  10. KotoPalych, Тут у меня тоже назрел квартирный вопрос... Ситуация совсем не такая, но мы подыскиваем постепенно (пока вяло) себе новую квартиру. И вот такая ситуация, как у тебя, резко снижает стоимость твоей квартиры. Покупателей (меня например, но далеко не только меня) в Москве очень пугает покупка квартир, собственниками которых являются несоврешеннолетние. Это большой минус. Наш риэлтор нам описывала варианты и сказала, что вот мол способ снизить стоимость покупаемой квартиры - купить квартиру, с долями собственности у детей. Такие квартиры продаются долго и можно давить, снижать цену. Однако, не продаются они не на пустом месте, там есть масса подводных камней, по которым дети, выросшие и узнавшие о сделке, если она им не понравится, или если просто захотят обогатиться таким образом, могут ой как испортить жизнь покупателям, которые к тому моменту уже и думать забыли об всём этом... Мы вот решили - когда будем брать - только взрослые собственники, без вариантов.

    Это я к тому, что сам факт ТАКОЙ продажи обойдется тебе в круглую сумму, в виде меньшей цены, чем она могла бы быть иначе. Подумай, надо ли оно тебе?
     
  11. Короче, кругом одна паранойя ) Государство, как бы, "позаботилось о нас" однобоко. Глубже тут не буду выражаться )
    Такой заботой они дают обратный эффект, как раз мешая улучшить жилищные условия несовершеннолетних.
    Я уже и в пенсионных ходил, заберите, говорю, маткапитал обратно. Не хотять. А был бы удобнейший вариант.

    Ну чтож, будем пробовать сдавать-снимать квартиру. Там правда тоже нюанс есть, насколько без проблем со съемной квартиры в др. городе ребенок сможет в школу пойти?
    А письмом + петицию президенту я напишу все-таки.
     
  12. Да мат капитал это такой "подарочек" сомнительный, как оказалось... У нас он тоже есть, и нам было бы удобно его вложить. НО там минусов больше чем плюсов получается.
     
  13. Создал вот петицию. Поддержите, кто пожелает.
    Может будет хоть какой то толк.
     
  14. Ошиблись адресом. Вам сюда
     
  15. И сюда напишу. Только для очистки совести имхо. Веры минимум.
     
  16. Еще одна деталь узналась!
    На ипотеку с мат. капиталом банки не хотят делать рефинансирование.
    Епт... а Тинькофф взял доки и не предупредил. С..ки. Я за справку 1000 отдал. Аккуратнее с этим банком...
     

Поделиться этой страницей